اجاره آپارتمان مبله
نوسانات نرخ مسکن با توجه به افزایشات قیمت دلار
می 30, 2018
چه موقعي، زمان رفتن به يك آپارتمان جديد است ؟
جولای 18, 2018
اجاره نامه
اجارهReviewed by Mwadmin on Jul 5Rating: 4.5اجاره و انواع آن

تعريف اجاره و اقسام آن

اجاره نامه عقدی است که به موجب آن یک دیگری معامله می کند، به عبارت دیگر مالک مال، منافع مال خود را در برابر اخذ در برابر اخذ اجرت در اختیار دیگری قرار میدهد، بدون اینکه در مالكيت عین مال، تغییری ایجاد شود. موضوع اجاره ممکن است محل کسب و کار، محل سکونت اتومبیل، حیوان با انسان باشد که پرداختن به مسایل حقوقی موارد اخیر از موضوع بحث خارج است. در اجاره، کسی را که مالک منافع است، موجر می نامند کسی را که متقاضی منافع میباشد، مستاجر می نامند و موضوع (مال) مورد اجاره را عین مستاجره یا مورد اجاره می نامند. اجرت و عوض منافع مالی را که مستاجر پرداخت می کند، اجاره بها می گویند.

در اجاره باید مدت معین شود و  در غیر اینصورت باطل است. هم اکنون عرف معمول این است که مدت را یک سال تنظیم می کنند تا در صورت رضایت طرفین این مدت تمدید شود. اگر در قرارداد شروع مدت اجاره ذکر نشود، آغاز آن از زمان عقد قرارداد خواهد بود. موجر باید قدرت و توانایی تسلیم / تحویل مورد اجاره را به مستاجر داشته باشد و اگر از تحویل آن خودداری کند، از طریق مراجع قانونی مجبور به تحویل می شود و اگر به دلیلی معذور باشد، مستاجر حق فسخ دارد.

مورد اجاره باید معلوم و معین باشد و در غیر اینصورت باطل است. اگر استفاده از مورد اجاره به دلیل بروز عیب و ایراد جدی و عدم امکان رفع عیب، میسر نباشد، باطل است. موجر حق ندارد تغییری در مورد اجاره بدهد که مخالف قصد مستاجر باشد.

اجاره بر حسب مورد (محل) به دو دسته کلی تقسیم می شود

اجاره اماکن تجاری.

اجاره اماکن مسکونی

ب) اجاره نامه و ضوابط آن

در تنظیم اجاره نامه لازم است، مواردی درج شود تا علاوه بر اعتبار قانونی، مانع برود اختلافات اساسی میان مالک و مستاجر شود.

 این موارد عبارت اند از:  

نام و مشخصات شناسنامه ای موجر و مستاجر با نشانی آنها به طور کامل و دقیق درج شود.

مثلا اگر مورد اجاره آپارتمان است، باید قید شود: تمامی شش دانگ یک دستگاه واحد آپارتمان به مساحت… متر، دارای یک انباری به ابعاد ۳×۲ متر و یک پارد طبقه زیر همکف در پلاک ثبتی… واقع در نشانی… با حق استفاده از آب، برق، گاز و مشاعات به قدر السهم.

مدت باید مشخص و معین گردد و الا باعث ابطال قرارداد خواهد شد. مدت اجاره معمولا به صورت یک سال کامل خورشیدی است که زمان آن عرفا از زمان تنظیم قرارداد یا تحویل مورد اجاره اغاز می شود.

 اجاره‎بها معمولا به صورت ماهیانه با محاسبه جمع ساليانه درج می شود که نحوه پرداخت آن با توجه به خواست و توافق طرفین متفاوت است. گاهی کل اجاره‎بها به صورت صدور چکهای دو ماهه با درج شماره و مبلغ آن در قرارداد به موجر تحویل داده می شود، گاهی با مشخص شدن شماره حساب بانکی موجر، در پایان هر ماه و حداکثر یک هفته پس از آن، به حساب وی واریز میشود و گاهی قید میشود که در اول هر ماه و در قبال اخذ رسید کتبی توسط مستاجر پرداخت شود.

نوع استفاده از مورد اجاره که برای سکونت یا دفتر کار مهندسی با مطب پزشکی یا وکالت است، درج می شود.

• ممکن است با توافق موجر و مستاجر، مبلغی توسط مستاجر با عنوان پول پیش ودیعه، قرض الحسنه، رهن و غیره) به موجر پرداخت شود که باید در قرارداد نحوه و میزان آن مشخص گردد. همچنین لازم است زمان استرداد آن معین شود که معمولا با پایان اجاره و یا فسخ و تحویل مورد است.

• موجر و مستاجر می توانند شرایط خود را بر اساس نیاز و منافع خود در قرارداد درج کنند. مسایلی مانند اجاره یا عدم آن و انتقال مورد توسط مستاجر به دیگری.

• آیا امکان تخلیه و تحویل مورد اجاره قبل از پایان مدت مقرر برای طرفین وجود دارد یا خیر؟ در صورت چنین حقی شرایط آن چیست؟ در این خصوص لازم است نظر طرفین با رعایت عرف در قرارداد درج شود. فرضا قید گردد: چنانچه مستاجر مایل باشد زودتر از پایان اجاره، محل را تخلیه کند، باید یک ماه اجاره بها، بیش از مدتی که استفاده کرده به موجر پرداخت کند و مورد اجاره را تخلیه و تحویل دهد.

• تکلیف تعهد و مسوولیت طرفین در خصوص تعمیرات مورد اجاره، پرداخت شارژ در خصوص آپارتمان)، پرداخت قبوض آب، برق، گاز، و غیره مشخص شود.

اجاره

ج) چگونگی تنظیم اجاره نامه های املاک مسکونی و تجاری برای برخورداری از مزایای قانونی در تخلیه ملک

علاوه بر موارد مشروح فوق در تنظیم قرارداد، قراردادهای عادی اجاره باید به استناد ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۸ / ۲ / ۱۹ و بند ۵ از ماده ۲ آیین نامه اجرایی (مصوب هیات وزیران) با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفين (با عنوان شهود) گواهی شود، در غیر این صورت مشمول مقررات این قانون نمی شود و نمی توان از امتیاز خاص آن (که تخلیه فوری یا تخلیه مورد اجاره بدون نیاز به تقدیم دادخواست و گذراندن تشریفات سایر دعاوی است) استفاده کرد.

در موضوع قانون جدید ممکن است عادی یا رسمی باشند. سند رسمی آن است که در دفترخانه های اسناد رسمی (محضرها) تنظیم شده باشد. دفترخانه های اسناد رسمی در تنظیم اجاره نامه های رسمی آنچه را لازم است رعایت می کنند، اما در عین حال ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون مقرر می دارد: «دفتر خانه های اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مكلف اند در سند اجاره اماکن با کاربرد تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی نیز طرفین مکلف اند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.»

سند عادی را موجر و مستاجر تنظیم می کنند، از این رو لازم است شرایطی را که در ماده ۲ قانون مقرر شده است، رعایت کنند. کتبی بودن شرط اول و اصلی شمول قانون به اجاره های منعقد شده است. (کشاورز، ۱۳۷۶: ۳۸)

 نحوه تعدیل اجاره بها چگونه است؟

” مالک و مستاجر با توجه به شرایط موجود و مبلغ، اجاره نامه را تنظیم می کنند و چون برابر قانون روابط موجر و مستاجر، عقدی است مستمر و بعد از پایان مدت خود، نیز استمرار می یابد و مالک و مستاجر به واقع نمی دانند در چه تاریخی عقد فسخ و رابطه استیجاری از بین خواهد رفت و از طرفی هزینه زندگی در حال تغییر است، قانونگذار اجازه تعدیل اجاره‎بها را داده است.

موجر یا مستاجر می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر به میزان اجاره‎بها کنند، مشروط بر اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاج از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‎بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد، در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره به را به نرخ عادلانه روز تعدیل خواهد کرد. (احمدی، ۱۳۷۲: ۱۷۸)